上海房地產史淺談．一．1843年～1949年

投資者進軍中國房地產市場，多數都會選擇沿海的一線城市，例如北京、上海、廣州、深圳。而當中現代房地產史發展最早的首推上海，於是我翻開自1843年開埠以來，上海樓市的發展史，希望能歸納出一些「上海樓市的基本原素」，讓投資者提高勝算。 

從上海開埠到現在長達一個半世紀的時間跨度中，上海房地產業的歷史可分三個階段。第一階段是1843年～1949年。在半封建、半殖民地社會形態下按市場經濟運行的房地產業。第二階段是1950～1978年，政府通過對敵、逆房地產的接管、清理和依法處理外商房地產，建立了公有房地產的制度。第三階段是1979年至現在，以改革開放為契機，通過土地使用制度改革、住房制度改革，上海房地產業開始復蘇，特別是1992年鄧小平南方談話發表後，上海房地產業成為投資的熱點和新的經濟增長點，進入了高速發展時期。

本文先談上海房地產的第一階段是1843年～1949年。

1)土地業權的結構

開埠後，上海的土地名義上一直屬於中國政府，英國人原想購買土地，英國領事巴富爾（Captain George Balfour）曾企圖買下整個居留區的土地，然後分租轉讓給僑民。但是一則土地業主不肯把賴以為生的土地出賣給洋人；二則《南京條約》和《虎門條約》只規定可以租地，沒有規定可以買地；三則清政府法律禁止出賣土地給外國人，認為賣地無異於割讓。因此購地要求遭到官方的拒絕，於是英國人就轉向租地。1845年租地章程確定土地永租辦法規定：只許租地人退租（實際從未發生過），不許原業主要求收回，而在租地契上寫明是永遠租賃。章程還規定居留地界內的土地，華人之間不得買賣、租賃，只可租給外國人。確定了永租制和租地手續、租地範圍，並制定了與之相關的租地契約——道契。永租制為外國人在上海獲得土地永久使用權打開了大門，從而為上海房地產業的興起、發展準備了條件。

2)房地產在上海經濟的重要性

上海一直是外商的天下，最早從事房地產經營的外商大多數是“兩土”（煙土、土地）起家的冒險家，他們從事房地產經營，主要依仗租界特權，有些房地產外商還是租界當局（工部局、公董局）的成員，他們的財富隨著租界的擴展而膨脹，租界當局的財政也主要依靠房捐和地稅收入。民國24年（1935年），公共租界財政收入75％來自房捐地稅。眼看外商從事房地產經營獲得厚利，為外商效力的買辦以及各個時期挾帶鉅資來滬避難的地主、官僚、富商也競相仿效，成為華商房地產經營者。後來到了日佔時期，英美等國房地產商受到沉重的打擊，華商房地產業企業在數量上超過了外商，但其經營規模及其所佔有的房地產的檔次和價值量與外商相比，仍是“小巫見大巫”。

綜觀外商占統治地位的一百年間上海房地產業的發展，可以得出這樣的結論：上海開埠後，市場經濟得到了一定程度的發展，房地產業隨之興起，外商從事房地產經營在攫取巨額利潤的同時，加速了上海城市化，使上海由一個50萬人口的縣城，發展成為400萬人口的大都市(二次大戰前，香港人口約為160萬)，產生了一批中國房地產企業家。房地產的投資，無論是出租或是建造，不單止「高風險」、「高回報」，而且為政府財政提供幫助，為基建提供資金，亦主宰了當地地方經濟的興衰。所以可以說一句「十里洋場的大上海灘時代，就是建築於房地產業興旺的年代。」

3)房地產的循環

回顧上海房地產泡沫的「原爆」發生於一八六三年，太平天國動亂的平息，難民開始回歸原居地，再加上其後倫敦、孟買等地發生金融風潮，為歷時十載的房地產榮景畫上了一個句號。其後上海房地產經歷多次的經濟泡沫。粗糙計算出，直至一九四九年，上海樓市上升的年份，平均持續9.83年，標準差5.03年；下跌的年份，平均持續5.2年，標準差2.68年。

4)房地產市場波動的原因：

推動樓市上升出現最多的原因，依次序是

一、資金湧入(7次) 人口上升 (7次)

二、投機需求 ( 6 次)

三、整體經濟向好(3次)  

四、通貨膨脹(1次)、供應減少 ( 1 次)

相反，推動樓市下跌出現最多的原因，依次序是

一、經濟事件(7次)

二、銀根短缺(5次)

三、政治事件 (4次)

四、整體經濟衰退 (3次) 

從這點看，當資金湧入、人口上升及投機需求，多數樓市就會上升。相反，當個別經濟事件及配合銀根短缺，就是樓市下跌的主要原因。

另要補充一點，上海在開埠至一九四九年，一直擔當住中國第一大資金避難所的角色。每當附近的政局出現動盪，如最早期的小刀會事變、太平天國、義和拳事變、到後來的軍閥割據，日本侵華，上海便會成為資金、企業、人民的避難所，造成資金湧入，推高當地的樓市。

5) 「冒險家的樂園」

從數據上睇，上海樓市的漲跌波動性大，而且每一次漲跌的幅蓋的年份亦比較長。這可能是因為上海租界本身已經被不同的國家勢力所支配，租界的變遷屢有發生，再加上是當時東方第一大金融中心，經濟、戰亂、政策的動盪很容易就對樓市造成大波動，所以民國時代一直指上海是「冒險家的樂園」實名不虛傳。

6) 上海的超級通貨膨脹經驗

傳統的投資智慧一直指出「當遇上通貨膨脹，應該投資實物，包括房地產等。」然而，當真正遇上超級通貨膨脹的時候，千萬不要持有物業。因為業主與租客由於無法對租金的價格作出合理估算，達成任何協議，所以租金的收入將會停止。

上海經驗1946年的地價指數比1933年上漲了1275倍，1946年的米價比1933年上漲了5564倍。不僅地價跟不上物價漲勢，就以房租來說，1948年6月上海市參議會規定房租的基數是營業用房按戰前9000倍，居住用房按戰前7000倍計算，而1947年年底的物價指數已是83800倍，政府徵收的土地稅就是以60000倍計算。這樣以出租房屋為主的房地產經營者已到了入不敷出的境地。

1947年英商公會主席凱斯惠克在檢討英國在華商業時，曾希望上海當局把租金與生活指數聯繫在一起，但由於國民黨統治區經濟上的崩潰，凱斯惠克的希望無從實現。上海工商企業包括房地產商陷入了絕境，人民生活水準急劇下降。房租計算，無所依據，業主紛紛自動調整，租戶則加以抵制，業主收不到租金，即使收到租金也不值錢。