香港樓市小評

樓市進入白熱化的現象---「蘋果426頭條」

相距上一篇已經是八個月的時間。

中原新界西領先指數由65點上升13點，一口氣升穿「65至72」的阻力區之中，到達78點的水平 ( 換句話說，新界西的樓價仍然較97年高位低20%。)宏觀整個香港樓市，近日傳媒常談到以整體角度看，整體樓價已升穿1997年的高位云云。究竟我們應該如何看待97年的高位? 今日不妨重溫這段歷史的重要性。時間回到 1994年6月，政府禁止樓花於入伙前轉售，凍結樓花炒賣，樓價大跌三成，出現負資產。但1995年10月、港英政府認為樓市已調整完成，七成樓按上限及禁止樓花轉售，足已阻止炒風，加上完成制定長遠房屋策略，著手大建居屋，無懼未來房屋供應不足。於是放鬆銀根，鼓勵市民置業。可能是臨近九七回歸，加上弱美元流竄，香港資產市場在一片向好聲中形成泡沫危機。樓價在1995年10月的谷底53.41上升至1997年10月102.93點的頂峰，期間只需要二十四個月的時間。中原樓市整體指數以1997年7月的高峰為100點，是香港樓價的歷史性高峰，但絕非是不可衝破的頂峰。因為在全世界使用的貨幣發行局下，貨幣購買力每年正以若干的速度下降，以1967年的100萬為例，實質購買力相當於今天的3200萬。再加上今天香港的經濟規模超越97年，新興市場及中國經濟崛起等因素。所以樓市高潮重臨，97年的高位只可視為一個上升的阻力位，而非極限。

九十年代經歷了1994年及1995年的大跌市，才出現1997年的高峰。今次樓市接近創出歷史性的高峰，是否又要先經歷一次趺市呢? 如果跌市為創歷史新高的前奏，何時出現呢? 留待時間告訴我們。

從供款負擔角度看，中原樓市供款負擔比率過去八個月就在「息口走勢平穩，而樓價上升」的情況下，上升4%，達43% 距離目標46%還有一點距離。近日，有立法局議員指供樓負擔比率達49%(政府標準)令人「心寒」，究竟49%的負擔比率屬高還是屬低? 今日我們又不妨重溫過去樓市的供樓負擔比率，過去兩次樓價見頂時候的供樓負擔比率，分別是1981年的165%~200%(信報月刊) (當時利率16~20%) 及1997年的112%(中原) (當時利率 9%~11%) 。雖然上面提及的標準或有出入，但大致可以解釋當前的樓市供款負擔比率，距離樓市需要崩盤的負擔比率還有一段相當遠的距離。

近年有很多的論點，無論是地產代理的分析員，還是政府官員都一再出言，提醒我們當前的低息環境是不正常的，要小心利息回升所造成的壓力刺破樓市泡沬。 至於利率幾時才會回升呢? 我想要回答個問題前，先要了解造成今日這個環境的原因 : 一、自 1980以來全球低息環境。 二、美國自 2000以來，為了刺激經濟而推動的兩次低息環境。 三、香港自 1997 年以來，因取消了「利率協議」產生競爭，而形成的低息環境。 如果要重見返以往高息環境，比方說: 1980年初的20厘的日子，等於要將這三個因素逆轉。 我想不是沒有可能，只是機會微了一點。 一、全球對上一次高息潮始自1944年至1980年，歷時36年。如這次低息潮有同等時間運行，即當前的低息潮有可能延至2016年。故低息環境趨勢延長的時間可能比想像中長。 二、美國經濟暫時無力扭轉局，要等待經濟重新振作才有機會加息(順帶一提，第一次加息是股市入市的訊號。) 三、銀行要重新訂立利率協議，將市場重新封閉。這個我相信機會不會與「零」相差太多。 最後，從市埸情緒分析總結，當普天之下，人人都提醒閣下「小心息口回升」。在這一刻，息口因素我想應該要小心，例如每月自行儲蓄多些現金作為利息一旦逆轉的援衝區，但為此擔憂遠離樓市則實屬無謂。

近日，傳媒紛紛報導稱許「京官」教誨特區政府，令到特區政府考慮重新興建居屋。傳媒以這個角度報導，起碼有兩個問題：一、中國現存的房地產產權結構及政策都是參考過去百年來香港行之有效的政策得來的，而這次自2002年以來中國的房地產熱潮，中國政府宏調效果其實並不理想。傳媒稱許「京官」的客套之言，只顯得傳媒對中國房地產發展史的認知不足。二、其實從去年十月份的施政報告，推出「置安心」樓宇，已經代表了政府決定從回房屋市場。過去數十年，政府曾以不同的名目參與房屋市場，包括「居屋」、「首置」、「夾屋」、「租置」等等。政府如果能夠堅拒參與房屋市場，今時今日就不會有超過一半香港人居住在政府樓宇中。故此，政府以任何形式參與房屋市場，基本上不是一個問題。傳媒集中針對「居屋」復建與否的報導犯了「只求sound bite」「 只見樹木不見樹林」的低級做法、亦顯得傳媒對香港房地產的歷史認知不足。

至於如果政府於十月施政報告，復建居屋對樓市有何影響 ? 過往七、八、九十年代，政府居屋與私人樓宇，因為居屋價格與私人樓宇掛鉤，造成一個現象，每當新一期的居屋價格上升，私人樓宇就會自動上調價格，如是者形成居屋價格與私人樓宇互相追逐的局面。今日，政府重現房屋市場，究竟這個局面會否重現? 除此之外，政府加大力度參與房屋市場，必然會推旺建築市場，從而推旺香港的經濟。要緊記失業率與香港的樓市相關系數為- 0.8。故政府復建居屋，未來樓價理應睇升不睇跌。

傳媒除了是傳播知識的媒介之外，有時從投資的角度看，他們是投資熱潮「潮起潮落」的一面鏡，告訴投資人什麼時候該「上車」，什麼時候該「下車」。回顧1997年6月30日回歸時候，報章對香港樓市的睇法，可作一參考。當年「生果日報」如何吹噓樓市「...由於紅磡賣地情況理想，加上駿景園銷情亦不俗，即使特區政府的打擊炒樓出台，相信亦只會對樓市帶來短暫的影響。炒家離場，對樓市的健康發展反而有利。事實上，香港早已成為全球目的焦點 ，其物業亦是世界公認回報率最高的投資工具之一。在一國兩制、五十年不變的承諾下、相信香港樓市仍是回歸後最受香港人歡迎的投資工具。」香港樓市於同年爆破由102.93點跌至2003年8月的最低31.77點。

如果傳媒、政黨、社工在過去八年都估不到樓市的發展，為什麼我們仍然信他們，他們建議的政策能令樓市下跌呢? 今時今日，傳媒仍然使用 「樓市位高勢危」來形容當前的樓市，已曲線反映樓市距離真正爆破還有一段很長的距離，因為根據30多年閱報的經驗，從來不曾在傳媒找到真正危機出現的日期。另一方面，今年4月26日，生果日報首次一改過往八年來對樓市負面的報導方向，以「三個地產代理　拼搏唔 Hea磨爛席」為頭條，非旦不代表樓市最後的煙花，反而是樓市進入白熱化的現象。

是耶非耶留返俾時間老人告訴我們。